1、商品房預售制度是指房地產開發企業將已興建或即將興建但尚未竣工的商品住宅 ， 與購房者約定，由購房者交付定金或預付款，而在未來某一時期擁有所購房屋的一種房產交易行為 。
2、現房銷售制度，就是房地產開發商將整個小區全面建設完成，包括小區園林，景觀，綠化，市政道路及生活商業配套，同時己竣工驗收合格交付購房者使用的房產交易行為 。
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商品房預售制度的特征是什么?
我國是社會主義市場經濟，作為我國最為重要的市場——房地產市場中的一項重要制度，我國商品房預售法律制度所規定的商品房預售，具有五個明顯的特征：
第一，預售的商品房必須是作為商品房項目建設的房屋 ， 而不是政府批準的一些社會福利性房屋，或社會保障性、社會救濟性質的房屋，也不是一些單位內部自建的集資房或城市居民自購住宅用地所建的等非社會化、商品化房屋 。因此 ， 此類房屋具有明顯的社會化、商品化和公開銷售的特征 。
第二，預售的商品房是處于特定狀態的房屋，即必須是已經開工建設，正處于正常的施工建設狀態，但尚未竣工的商品房 。不是尚未開工的商品房項目，也不是已經竣工交付使用的商品房現房，更不是早已停工無法繼續施工建設的“半拉子”工程 ， 或時建時停無法預計或確定竣工時間的商品房工程項目 。
第三 ， 預售的商品房，必須是客觀存在，并正處于正常的施工建設狀態 。即作為商品房，在竣工交付前卻并非現實存在 。因此，作為正處在施工建設狀態、尚未竣工交付、并非現實存在的房屋提前銷售，是預售的最顯著的特征 。
第四，商品房預售的預售人主體是特殊的商品房開發商，必須是具備商品房預售條件的開發企業，即具有法定性和特定性商品房開發企業 。而購房人則是社會不特定的主體，任何要購買預售商品房的公民，都可以成為商品房預售的買方 。
【商品房預售制度和現房制度有什么不同】第五，商品房預售 ， 必須依照有關法律規定，具備必須的條件 ， 尤其是政府有關部門批準的商品房預售許可證，并將有關預售商品房的資料及有關法律規定向購房人公示，即具備法定公開性 。
