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■本文作者：白玲北京在明律師事務(wù)所
最高人民法院（2020）最高法行申1125號(hào)判例
1969年，滕久平等四人之母鄧?guó)P英（已故）將房屋約60平方米作價(jià)50元賣(mài)給時(shí)友忠等四人之母鄧樹(shù)清（已故）。房架拆走后，鄧樹(shù)清在該宅基地上修建了一個(gè)簡(jiǎn)易廁所。鄧?guó)P英認(rèn)為其只將房賣(mài)給鄧樹(shù)清，未轉(zhuǎn)讓宅基地。因此，1987年鄧?guó)P英向鄧樹(shù)清要求取回宅基地，但遭到鄧樹(shù)清拒絕。于是二人發(fā)生宅基地權(quán)屬爭(zhēng)議。
1989年，鄧樹(shù)清拆除廁所，在爭(zhēng)議地內(nèi)下基腳準(zhǔn)備建房。滕久平等四人向吉首市政府提出申請(qǐng)，要求其對(duì)土地進(jìn)行確權(quán) 。吉首市政府通過(guò)確權(quán)程序，將土地使用權(quán)確定給時(shí)友忠等四人。滕久平等四人不服，提起了行政訴訟。
該案件爭(zhēng)議焦點(diǎn)在于：只賣(mài)房不賣(mài)地，還是既賣(mài)房又賣(mài)地。
一、二審法院均認(rèn)為，鄧?guó)P英將房屋賣(mài)給鄧樹(shù)清時(shí)，根據(jù)不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利一體化原則，涉案房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)，也應(yīng)同時(shí)轉(zhuǎn)讓給鄧樹(shù)清。因此，一、二審法院駁回了滕久平等四人的訴訟請(qǐng)求。

不動(dòng)產(chǎn)登記制度論文不動(dòng)產(chǎn)登記制度實(shí)施時(shí)間

一、房地一體原則的歷史沿革
上述案件無(wú)疑是對(duì)房地一體原則的重申。該原則最早出現(xiàn)在1984年，最高院《關(guān)于貫徹執(zhí)行民事政策法律若干問(wèn)題的意見(jiàn)》中提出：“公民在城鎮(zhèn)依法買(mǎi)賣(mài)房屋時(shí)，該房屋宅基地的使用權(quán)應(yīng)隨房屋所有權(quán)一起轉(zhuǎn)歸新房主使用” 。
1989年，建設(shè)部在《關(guān)于國(guó)有房屋土地使用證及房地產(chǎn)交易中土地使用權(quán)等有關(guān)問(wèn)題的答復(fù)》中提到：“房屋交易時(shí)，連同所使用的土地一并轉(zhuǎn)移 ?！?br /> 1995年，《確定土地所有權(quán)和使用權(quán)的若干規(guī)定》第二十六條規(guī)定，土地使用權(quán)確定給直接使用土地的具有法人資格的單位或個(gè)人。
房地一體原則是我國(guó)在探索解決土地和地上建筑物物權(quán)關(guān)系，而在立法中創(chuàng)設(shè)的處理規(guī)則，也是我國(guó)長(zhǎng)期遵循的一項(xiàng)基本原則 ?！胺侩S地走”，“地隨房走”，將房屋和土地視為整體，統(tǒng)一進(jìn)行處分，兩者的權(quán)利歸屬于同一個(gè)主體。這樣能夠避免土地的使用權(quán)主體和房屋的所有權(quán)主體分離，產(chǎn)生無(wú)權(quán)占有的現(xiàn)象。從而避免房地之間的權(quán)利沖突。

二、房地關(guān)系之辨析
房屋的所有權(quán)和土地的使用權(quán)既相互獨(dú)立，又不可分割，相互依附。
一方面，兩者是不同屬性的權(quán)利。我國(guó)現(xiàn)有的法律也承認(rèn)土地和房屋是各自獨(dú)立的物權(quán)，所有權(quán)屬于自物權(quán)，使用權(quán)是用益物權(quán) 。兩種權(quán)利是獨(dú)立存在的，具有不同的價(jià)值。實(shí)踐中，管理制度上由不同的部門(mén)進(jìn)行管理，不同的登記機(jī)關(guān)予以登記。
另一方面，房屋和土地具有天然的附和性、密不可分性。房屋依附于土地而建，沒(méi)有土地，房屋只是空中閣樓，如同無(wú)源之水。在拆遷中，合法建筑物的證明，房產(chǎn)證和土地使用證兩者缺一不可。合法的產(chǎn)權(quán)人必須擁有對(duì)土地的使用權(quán)，即土地使用權(quán)的取得是房屋所有權(quán)的前提。
關(guān)于房地關(guān)系的論述，學(xué)界存在不動(dòng)產(chǎn)一元主義立法模式和不動(dòng)產(chǎn)二元主義立法模式。前者是將房屋視為土地的一部分，后者則是將土地和房屋視為各自獨(dú)立的不動(dòng)產(chǎn)，房屋獨(dú)立于土地而存在。
筆者認(rèn)為，兩種學(xué)說(shuō)都是存在缺陷的。從實(shí)踐角度出發(fā)，將房屋和土地視為一個(gè)整體進(jìn)行轉(zhuǎn)讓和抵押，會(huì)使問(wèn)題更加簡(jiǎn)單明了，易于解決。