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白夢(mèng)妍 地產(chǎn)——大象瘦身

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8月初的時(shí)候 ， 某地產(chǎn)研究中心發(fā)了個(gè)報(bào)告 ， 今年上半年有四成百?gòu)?qiáng)房企投資停滯 ， 雖說(shuō)核心區(qū)域土拍回暖 ， 但主要拿地群體還是果企、羊企 。

在已拿地的百?gòu)?qiáng)房企中 ， 民企拿地資金僅占17%左右 ， 在拿地金額前二十的房企中 ， 果企或者下屬企業(yè)就占了17家 。

不僅是今年 ， 2021年果企也是拿地主力 ， 其拿地金額占了總拿地金額的61% ， 在拿地前十中 ， 果企占了7成 ， 民企占3成 。
大部分民企地產(chǎn)兜里沒(méi)錢(qián) ， 在經(jīng)營(yíng)壓力和資金壓力下也不敢去拿地 ， 這時(shí)候就只能叫果企去拿地 。
于是前段時(shí)間在某個(gè)東部省會(huì)城市的土拍會(huì)上 ， 成交的9宗土地中 ， 有7宗被果企拍走 。 從溢價(jià)率來(lái)看 ， 6宗土地零溢價(jià) ， 剩下1宗溢價(jià)率為0.3% ， 可見(jiàn)基本都是按土地成本價(jià)拍下 。。。

從近兩年的拿地情況來(lái)看 ， 大規(guī)模的果企站出來(lái) ， 少數(shù)有錢(qián)的民企能跟上 ， 這也形成了一種趨勢(shì) ， 房地產(chǎn)行業(yè)的集中度會(huì)越來(lái)越高 。 等一部分民營(yíng)房企逐漸被淘汰 ， 果企會(huì)逐漸占領(lǐng)市場(chǎng) 。
在前二十年的房地產(chǎn)發(fā)展下 ， 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的數(shù)量實(shí)在太多了 ， 2018年時(shí)在工商局注冊(cè)登記的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商就有9.7萬(wàn)個(gè) ， 與此同時(shí)漂亮國(guó)注冊(cè)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)卻不超過(guò)500個(gè) ， 接近20倍的差距 。

現(xiàn)在我們不管是房地產(chǎn)規(guī)模還是城鎮(zhèn)化率都發(fā)展的差不多了 ， 地產(chǎn)高速增長(zhǎng)的時(shí)代也結(jié)束了 ， 也就不需要那么多的開(kāi)發(fā)商 ， 所以未來(lái)一部分開(kāi)發(fā)商退出的退出 ， 轉(zhuǎn)型的轉(zhuǎn)型 ， 果企不斷接手 ， 甚至最后行業(yè)逐漸國(guó)有化 ， 類似于兩桶油的一樣 。

當(dāng)被果企接盤(pán)后 ， 指望房?jī)r(jià)暴漲暴跌也就不可能了 ， 為穩(wěn)定市場(chǎng) ， 房?jī)r(jià)會(huì)控制很合理 ， 房?jī)r(jià)回歸理性 ， 房子回歸居住屬性 ， 并弱化其金融屬性 ， 這樣一來(lái)房子的投資價(jià)值也會(huì)弱化 ， 當(dāng)然買(mǎi)到爛尾樓等風(fēng)險(xiǎn)也會(huì)降低 。 當(dāng)初大部分民營(yíng)企業(yè)以高周轉(zhuǎn)高負(fù)債的方式運(yùn)作 ， 不管房子蓋沒(méi)蓋好 ， 只要大部分房子賣(mài)出去 ， 房企拿到預(yù)售資金就可以快速投入下一個(gè)項(xiàng)目 ， 一旦資金鏈出現(xiàn)問(wèn)題 ， 項(xiàng)目就很可能停工爛尾 ， 所以某些房企b雷后不但債權(quán)人可能遭到損失 ， 購(gòu)房人還可能拿不到房 。
而果企而言 ， 更多的還是追求穩(wěn)健 ， 并不以規(guī)模擴(kuò)張為目標(biāo) ， 所以就算去杠桿也能扛過(guò)去 ， 相對(duì)而言安全性更高 。 并且果企拿地還有許多先天優(yōu)勢(shì) ， 比如融資能力更強(qiáng) ， 在三道紅線約束下 ， 一些銀行等金融機(jī)構(gòu)為避免壞賬并不愿意將資金貸給高風(fēng)險(xiǎn)的民營(yíng)地產(chǎn)企業(yè) ， 但果企不同 ， 說(shuō)白了大家都是兄弟關(guān)系 ， 就算肉爛了也還在鍋里 ， 所以在融資上也會(huì)優(yōu)先考慮果企 。
并且果企更容易從銀行或者其他金融機(jī)構(gòu)獲取更低成本的資金 ， 一般融資成本能比民企做到低兩三個(gè)點(diǎn) ， 在大體量的資金下這也是一筆不小的數(shù)目 。 但在開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)上 ， 民營(yíng)房企還是有優(yōu)勢(shì)的 ， 所以未來(lái)地方果企和民企之間合作也不是不可能 ， 不過(guò)這時(shí)候民企就是乙方角色了 。
如今果企去拿地 ， 一方面可以給地方土地兜底 ， 一方面也有助于各種經(jīng)濟(jì)適用房的推廣 ， 比如公租房、安置房之類的 ， 并且也有利于上面對(duì)整個(gè)市場(chǎng)的管理和調(diào)控 ， 維持房地產(chǎn)的穩(wěn)定 ， 比如金融機(jī)構(gòu)抵押物穩(wěn)定 ， 居民財(cái)產(chǎn)的穩(wěn)定 ， 進(jìn)而有效防止泡沫的破滅 。

經(jīng)驗(yàn)總結(jié)擴(kuò)展閱讀